リースホールド(借地権付き)物件購入時のポイント

リースホールド(借地権付き)物件購入時のポイント

ハワイのコンドミニアムを探すときにまず注意するのが、その物件が土地付き（Fee Simple）であるか？借地権（Leasehold）であるか？という点です。その違いにより購入の決定、ローンできる範囲、次回の再販への影響が大きく違います。

借地権とは、リース契約に基づいて一定期間土地を保有する不動産権の事です。その期間が終わったら、そのユニットを手放さないといけません。

借地物件の内容を吟味する際にまず、チェックしたいもの

１、借地契約満了期間

２、月々の借地料

３、次回の交渉年　と借地料の決定方法

４、現在土地の購入が可能か？今までに売りに出されたことがあるか？

５、土地の持主

１,日本の方で、その期間が来たら、地主とリース契約をまた結べばよいと思っている購入者、持主の方も多いですが、契約通り、期間がくれば、その物件を手放す確率の方が大きいです。あとどれくらい、期間が残っているか？＝(イコール)あとどれくらい利用できるか？と云う事になります。残っている期間が短ければ短いほど、その物件の価値はゼロに近づきます。また、契約の内容により、ただ空け渡すだけでなく、細かい取り決めごとがあります。

２,借地料は、その借主(レッシー)がその貸主（レッサー）に支払う料金です。

借地料が高いほど月々の負担が大きくなります。あまり高すぎると、その物件の価値にも影響します。

３、次回の交渉年、現在は借地料が低くても、借地料額の再交渉が行われるときに、借地料額が上がるといるリスクもあります。借地料が急激に上がってしまい、手放すオーナーが急に増え、一時的に物件の価値も下がってしまう事もあります。借地料がどのように決められるかも、借地契約書を読んで確認しましょう。

４、土地所有権が売りに出されている場合、いくらで購入可能か？いつでも購入可能か？

一定期間だけ売りに出された場合、後日売りに出すかどうかは、確定しません。いつでも購入可能な場合は、そうでない場合と違いリスクが少ないです。

いつでも購入できるからと云っても、土地の購入金額が、かなり高すぎると、再販が難しくなる場合もありますので、土地を購入しない場合でも、どのくらいの金額かは知っておいた方が良いです。

5、土地の地主が誰か？オーナー組合が所有している場合、そうでない場合と比べリスクが低いと思います。どういう地主かにもより、今後のリスク具合にも影響があると思います。

　借地権付物件のリスクと、欠点ばかり並べましたが、セカンドホームとしてのハワイの物件購入での一番のポイントは、儲けがあるか無いかではなく、その物件を活用して、自分がエンジョイできるかどうかが重要と思います。そういった点で、同じ予算の物件の購入に際し、景色が良かったり、間取りが広かったりしてたどり着くのが,購入希望者によっては、借地権付きの物件のときがあります。滞在しない間、レンタルに出す際にも同じ予算で購入したものが、借地付きの物件ですと、土地付きの同じ予算の物件に比べ、広かったり、景色がよかったりして、高く貸し出しができる場合も多いです。充分に活用できればよい買い物になるかもしれません。また、購入後に地主がその土地所有権を売りに出した時に、土地の売り出し金額によっては、物件価値が上がることもありえます。

借地権付きの物件を販売する場合、購入者は、リース契約の内容を充分吟味し検討しましょう。売主は買主にリース契約書を提供しなければなりません。

“A Guide to Hawaii’s Residential Leasehold”と云うハワイ州で作成された居住用借地権に関する英文のガイドのコピーをご希望の方は私または、担当の不動産エージェントにお尋ねください。日本語でのご説明が必要な方はお問い合わせください。借地料は管理費と一緒に支払う場合が多く、ご自分の物件が借地権付きなのか知らない方もたまにいらっしゃいますので、どのようになっているか調査されたい方もご相談ください。

以上、借地権物件の長所、短所について、それぞれの購入物件に当てはまらない場合もあります。借地物件購入、売却の際は、借地契約内容等、充分吟味しましょう。

借地権付き物件例　インオンザパーク　ロイヤルクヒオ　カンタベリープレイス　ディスカバリーベイ　フォスタータワー

最近の購入例　フォスタータワー
　借地契約満了期間　２０３４年４月３０日　次回の交渉年　２０２１年　地主　リリウオカラニ財団　現在土地売出し中（特定期間のみ）

４０４号室パーシャルオーシャンビュー　部屋の広さ７９８スクエアフィート　ラナイ１２２スクエアフィート　パーキング　１　借地料　＄３４５　売却金額　＄２２５０００　土地売り出し価格　 $332,900

２３０５号室　オーシャンビュー　部屋の広さ　５２９スクエアフィート　ラナイ無　パーキング無し　借地料　＄１９８　売却金額＄250000　土地売り出し価格　＄191300

２３０６号室　オーシャンビュー　部屋の広さ　４４１スクエアフィート　ラナイ無　パーキング無　借地料　＄１６６　売却金額$185000　土地売り出し価格　＄159900